A Piliscsabán tartott Regionális Főépítészi Fórumot követően a MÉK Főépítészi Tagozatának elnöke több, a rendezvényen felmerült kérdéskör kapcsán levélben kereste meg az Építési és Közlekedési Minisztérium Területi Tervezésért és Építésügyi Igazgatásért Felelős Helyettes Államtitkárságát egyes szakmai kérdések tisztázása érdekében. A minisztérium által megküldött szakmai válaszokról tagjainkat -az ÉKM előzetes hozzájárulásával- ezúton tájékoztatjuk.
1. kérdéskör: továbbra is alkalmazandók-e a HÉSZ rendelkezései, ha a települési önkormányzat a hétéves felülvizsgálatot nem végzi el, illetve felügyeleti szerv vizsgálja-e a felülvizsgálat elvégzését és annak elmulasztása esetén szükséges-e intézkednie?
A kérdéskörrel kapcsolatos főszabályt a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (a továbbiakban: Méptv.) 81. § (3) bekezdése tartalmazza, amely értelmében a települési önkormányzat a helyi építési szabályzatát (a továbbiakban: HÉSZ) legalább hétévente felülvizsgálja, és dönt annak változatlan tartalommal való hatályban tartásáról vagy módosításáról. Ennek értelmezése kapcsán kiemelem, hogy egy önkormányzati rendelet vagy annak bármely rendelkezésének törvény- és alkotmányellenességét általános jelleggel kizárólag a Kúria, vagy az Alkotmánybíróság ítélheti meg és ennek következményeként azt megsemmisítheti. Attól, hogy az önkormányzat elmulasztja a HÉSZ 7 évente történő felülvizsgálatát és annak változatlan tartalommal való érvényben tartásáról vagy módosításáról szóló döntés meghozatalát, attól a jogszabályként megalkotott HÉSZ még továbbra is érvényes, és mint hatályos jogszabály alkalmazandó mindaddig, ameddig a települési önkormányzat nem módosítja vagy fogad el új HÉSZ-t . Fontos kihangsúlyozni, hogy a Méptv. 81. § (3) bekezdésének előírása nem helyezi hatályon kívül a HÉSZ-t, hanem törvényi kötelezettséget ír elő az önkormányzat számára, hogy a korábban megállapított rendelkezéseket időről-időre vizsgálja felül.
2. kérdéskör: a szabályozási vonal legfeljebb hét évig terjedő érvényessége és az önkormányzat ezzel összefüggő feladatai.
A Méptv. 88. § (5) bekezdésének fentiekkel összefüggő rendelkezése kapcsán elmondható, hogy habár a szabályozási vonalak tekintetében a Méptv. az érvényesség kérdéséről rendelkezik – összhangban az előző válaszban foglalt jogelvekkel – mindaddig, amíg a HÉSZ módosításával a szabályozási vonal nem kerül törlésre a szabályozási tervről, azt az építésügyi hatóság az eljárása során figyelembe veszi.
Az építésügyi hatóság ugyanis az eljárásai során nem vizsgálhatja, hogy az önkormányzat a szabályozási vonal felülvizsgálatára vonatkozó törvényi kötelezettségének eleget tett-e vagy sem, illetve azt miként tette meg. A hatóságok az önkormányzati rendeletek kapcsán törvényességi felügyeletet vagy alkotmányossági vizsgálatot nem gyakorolhatnak, a hatóságok kötelesek a jogszabályokat az adott időpontban hatályos szövegük szerint alkalmazni. A Méptv. 81. § (3) bekezdése kimondja, hogy építési tevékenységet végezni, telket alakítani – az e törvényben és a végrehajtására kiadott kormányrendeletekben foglaltakkal összhangban – csak a HÉSZ előírásainak megfelelően szabad. Az építésügyi hatóság a kérelem benyújtásakor vagy bejelentés megtételekor hatályos jogszabályok alapján – így a hatályos országos és helyi építésügyi előírások alkalmazásával – jár el. Ennek megfelelően a megállapított, hatályos HÉSZ-ben foglaltakat – beleértve a szabályozási vonalakat is, a felülvizsgálat tényétől függetlenül – kell az eljárásaik során érvényesíteni.
A Méptv. kihirdetését követően, 2024. május 21-én került beillesztésre az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvénybe (a továbbiakban: Étv.) az előbb leírt vitás helyzetet kezelő szabály, amely szerint érvényes a szabályozási vonal akkor is, ha annak felülvizsgálatát nem végezték el, de az önkormányzat határozattal igazolja azt, hogy a közérdekű elrendelési indok továbbra is fennáll, és a HÉSZ ezzel összefüggő módosítását nem tartja szükségesnek. Ezek a szabályok megkönnyítették az önkormányzat számára a szabályozási vonalakkal kapcsolatos döntés meghozatalát, arra azonban nem teremtettek lehetőséget, hogy az önkormányzat megszüntesse a szabályozási vonalat, felülírva ezzel a jogszabálynak minősülő önkormányzati rendelettel elfogadott HÉSZ-t. Az önkormányzatok többségében éltek ezzel az lehetőséggel és meghozták a szükséges határozatokat a szabályozási vonal fenntartásáról. A Méptv. teljes hatályba lépésével azonban az Étv. hatályát vesztette, így az Étv. 60. § (16)-(17) bekezdéseiben megfogalmazott szabály is hatályon kívül helyezésre került. Ugyanakkor az Étv.-ben foglaltakhoz hasonló jogintézmény Méptv.-be való visszavezetésére a szakterület részéről meg van a szándék.
A Kúria vagy Önkormányzati rendelet által érvénytelenített szabályozási vonal esetében az övezeti, építési övezeti besorolás igazodik a korábbi területfelhasználáshoz. Tehát ha pl. egy Lke építési övezetben szabályozott közlekedési terület tekintetében szűnik meg a szabályozási vonal, akkor Lke építési övezet lesz a megszűnt közlekedési terület övezeti besorolása. A szabályozási tervből ugyanis egyértelműen megállapítható, hogy milyen övezet, építési övezet érintett a szabályozási vonallal.
Rögzíteni kell ugyanakkor, hogy a telek beépíthetőségének nem minden esetben feltétele, hogy a telek építési telek legyen, hiszen a beépítésre nem szánt övezetekben is elhelyezhetők az adott övezeti beépíthetőség mértékének erejéig épületek, valamint ha a telek telekalakítás nélkül is megfelel a hatályos HÉSZ szerinti beépíthetőség feltételeinek ‒ akár azzal együtt is, hogy csak részben fekszik beépítésre szánt területen ‒ úgy beépíthetőnek számít.
3. kérdéskör: az építésjogi kártalanítás és a változtatási tilalom időtartamának számítása, a változtatási tilalom lehetséges területi hatálya, ezekkel összefüggően településrendezési szerződés megkötésére vonatkozó kötelem.
A kártalanítási igény érvényesítésére rendelkezésre álló 7 év kezdetének időpontját a Méptv. 90. § (2) és (3) bekezdése egyértelműen meghatározza, miszerint az az építési jogot keletkeztető helyi építési szabályzat hatályba lépésének napja. A Méptv. nem mondja ki ugyanakkor azt, hogy a változtatási tilalom megszakítaná a kártalanításra rendelkezésre álló 7 évet, így a változtatási tilalom időtartama beleszámít a kártalanításra rendelkezésre álló évekbe.
A Méptv. 16. § 34. pontja szerinti építmény fogalma alapján a műtárgy gyűjtőkategóriába tartozó közművek is építési tevékenység eredményeként jönnek létre. Ebből következően a közművesítés megkezdett építési tevékenységnek minősül a Méptv. 90. § (6) bekezdésében foglalt kártalanítási idő megállapítása szempontjából is.
Telekalakítással kapcsolatban ugyanakkor fontos kihangsúlyozni, hogy akkor történik meg a HÉSZ szerinti telekalakítás, ha az a beépítésre szánt övezet tekintetében meghatározott szabályozásnak, telekfelosztásnak megfelelően történt meg. Az olyan telekalakítás nem keletkeztet kártalanításra jogot, amely nem szabályozási terv szerinti telekstruktúra vagy építési telek kialakítását célozza.
A változtatási tilalommal érintett területet a Méptv. 85. §-a értelmében egyértelműen körül kell határolni. Tehát az elrendeléskor pontosan körülhatárolt terület határozható csak meg. A változtatási tilalom elrendelése vagy az az alóli kivételek is terület alapon határozhatók meg, ezért a változtatási tilalom nem differenciálható épület típusok szerint.
A változtatási tilalom jogi érvényességének kelléke a településtervezési szerződés megléte. A településtervezési szerződés megkötésétől a helyi építési szabályzatról szóló rendelet hatálybalépéséig tartó idő legfeljebb 3 év lehet. Fontos azonban, hogy ha a kihirdetett változtatási tilalom idején nincs hatályban településtervezési szerződés, úgy az utólagos szerződéskötés későbbi kezdőnapja nem hosszabbíthatja meg az elrendeléstől számított legfeljebb 3 éves időtartamot. Tehát ha pl. 2025. január 1-jén elrendelik a változtatási tilalmat 3 évre, akkor a változtatási tilalom záró napja 2027. december 31. E záró nap nem változik akkor sem, ha a településtervezési szerződést csak 2025. április 1-jén kötnék meg. Ugyanakkor a változtatási tilalom 2025. január 1-je és március 31-e között nem jogszerű. A gyakorlatban azonban (a szabályozási vonal kapcsán kifejtett jogelvek miatt) a hatóság az eljárása során nem vizsgálhatja településtervezési szerződés meglétét, ezért az eljárásokban a hatóság azt fogja csak vizsgálni, hogy van e elrendelve változtatási tilalom. Az ügyfél azonban településtervezési szerződés megkötésének hiánya esetén kezdeményezhet törvényességi felügyeleti eljárást, vagy egyedi ügyben jogorvoslatot, amely keretében vitatható a változtatási tilalom jogszerűsége a településtervezési szerződéssel nem „lefedett” időszakra vonatkozóan. Álláspontom szerint tehát a Méptv. 86. § (1) bekezdésében foglaltak nem teljesülése esetén az illetékes Kormányhivatalnál törvényességi felügyeleti eljárás kezdeményezhető.
Abban az esetben, ha a településtervezési szerződés megkötése után rendelik el a változtatási tilalmat, akkor – a Méptv. 86. § (1) bekezdésének előírásával összhangban – a helyettes államtitkárság álláspontja szerint, a változtatási tilalmat elrendelő önkormányzati rendelet hatályba lépésétől kell számítani a legfeljebb három évet. Ezt támasztja alá a bekezdés záró gondolatjel utáni mondatrésze, miszerint „az érintett területre a települési önkormányzat rendelettel változtatási tilalmat írhat elő”. Abban az esetben azonban, ha a helyi építési szabályzatról szóló rendelet a három éves időintervallum kitöltése előtt hatályba lép, az megszünteti a változtatási tilalmat.
4. kérdéskör: a rendeltetési egységek számának megváltozásával összefüggően az önkormányzatot terhelő kártalanítás.
Kiemelendő, hogy a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: TÉKA) településrendezési követelményei azt határozzák meg, hogy egyes övezetek milyen paraméterekkel rendelkezhetnek. Fontos azonban, hogy a TÉKA nem veszi el az önkormányzat rendeletalkotási jogát, tehát ha a valós használatnak a jelenlegi besoroláshoz képest más övezet jobban megfelelne, úgy az önkormányzatnak élnie kell a megfelelő övezetbe sorolással.
A Méptv.-ben megfogalmazott szabályozó felelősségének alapelvéből következően a 15. § (2) bekezdésében foglaltak ételmében a települési, kerületi önkormányzatot az általa elfogadott HÉSZ, kerületi építési szabályzat előírása miatt kártalanítási kötelezettség nem terheli, ha az előírás magasabb szintű jogszabály – ideértve a fővárosban a fővárosi rendezési szabályzatot is – települési szintű érvényesítésének közvetlen következménye. Ez azonban csak akkor alkalmazható, ha egyértelműen igazolható módon jogszabályi akadálya van annak, hogy az önkormányzat más övezetbe sorolja pl. a kertvárosias lakóterületet.
A Méptv. 90. § (1) bekezdés a) pontja és (5) bekezdés g) pontja alapján, ha a HÉSZ korábban rögzítette az elhelyezhető rendeltetési egységek számát egy építési övezetben és azt az új településterv a jelenleg elfogadott HÉSZ hatályba lépését követő hét éven belül lecsökkenti, akkor az önkormányzatot kártalanítás terheli. A kertvárosias lakóterületek esetén fontos azonban megjegyezni, hogy a TÉKA által megállapított rendeltetési egységek számától a HÉSZ az állami főépítész egyetértő záró szakmai véleménye esetén eltérhet.