Az ÉKM Tervezői Fórumon közzé tett tájékoztatását az alábbiak szerint tesszük közzé.

„2025. december 29-én hirdették ki az egyes építésügyi és területrendezési tárgyú kormányrendeletek módosításáról szóló 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendeletet, amely összesen 14 jogszabályt módosít. (Megjelent a műemlékvédelemmel kapcsolatos szabályokról szóló 449/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet is, amely szintén módosít néhány építésügyi kormányrendeletet). 

A 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendeletben megállapított új rendelkezések többsége 2026. január 14-én lép hatályba, az eltérő hatályba lépést külön jelöltük. A főbb érdemi változások a következők:

Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet

• Több fővállalkozó, illetve alvállalkozó megbízása esetén az általa jogosulatlanul vagy szakszerűtlenül folytatott tevékenység következtében az építésügyi bírság megállapításakor a szerződéses összeget kell figyelembe venni, ha a számított építményérték magasabb a szerződéses összegnél.

A főépítészi tevékenységről szóló 190/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet

• A 7/A. § (4)-(9) bekezdésében meghatározásra kerültek az állami főépítész feladatkörébe tartozó egyedi eltérési eljárás szabályai (nem hatósági eljárás, egyszeri hiánypótlás van, az országos főépítészt meg kell keresni, a véleménnyel szemben nincs kifogás).

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet

• A kivitelezési szerződés tartalma kiegészült az alvállalkozói kivitelezési szerződés esetén a megrendelő vállalkozó kivitelező nyilvántartási számával.
• Az építész tervező hozzájáruló nyilatkozatának szabályai pontosításra kerültek, az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött épület, épületrész építése esetén kell nyilatkozni.
• A fővállalkozó kivitelező feladata kiegészült a kivitelezési dokumentáció kiegészítésének a tervnaplóba való feltöltésével.
• A 24/A. § új (4) bekezdése előírja, hogy a nem magyar nyelvű kivitelezési szerződés esetén annak hiteles magyar nyelvű fordítását is fel kell tölteni az elektronikus építési naplóba. A rendelkezést a hatálybalépést követően megkötött szerződésekre kell alkalmazni.
• A tervnapló tartalma kiegészült a tervezési és a beruházáslebonyolítói szerződéssel, amelyek esetében a 2026. április 1-jét követően megkötött szerződésekből a gazdasági érdeket érintő adatok nélküli változatot is fel kell tölteni.
• A 27. § új (6) bekezdése előírja, hogy a kivitelezési szerződést gazdasági érdeket érintő adatokkal és adatok nélkül is fel kell tölteni az adott e-főnaplóba vagy e-alnaplóba. A rendelkezés a 2026. április 1-jét követően megkötött szerződésekre vonatkozik.
• Az e-főnapló vagy e-alnapló mellékletébe, valamint a tervnaplóba rögzített szerződések megtekintésére jogosultak köre kiegészítésre került. A rendelkezés a 2026. április 1-jét követően megkötött szerződésekre vonatkozik.
• Az eseti bejegyzések köre három új típussal egészült ki: eseti bejegyzés a területi építész kamara nyilatkozatának feltöltéséről, a „rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott” címmel rendelkező szakmagyakorló nyilatkozatának elmaradásáról, valamint az építésügyi hatóság értesítése helyszíni szemle, hatósági ellenőrzés időpontjáról.
• A szervizkönyv melléklete a zöldfelületi tanúsítvány is.

Az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központról, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásról szóló 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet

• Az Országos Építésügyi Nyilvántartáshoz kapcsolódó, működését elősegítő elektronikus alkalmazások között megjelenik a Barnamezős Területek Kataszterének Adatkezelő Felülete (lásd: https://www.oeny.hu/oeny/barka/#/fooldal), amely a barnamezős területek hely- és leíró adatainak közzétételét szolgáló elektronikus alkalmazás.

Az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet

• Az energetikai tanúsítói részszakterület mellé korábban a magyar építészetről szóló törvény és a végrehajtási rendeletei létrehozták a zöldfelületi tanúsító részszakterületet. A jelenlegi módosítás  erre tekintettel pontosítja a névjegyzékbe vétel során eljáró szakmai kamara kijelölését tartalmazó és néhány egyéb vonatkozó szabályt.
• A jogalkalmazás során problémákat okozott azon cégek nyilvántartásban szereplése, amelyek már nem rendelkeznek a nyilvántartásba vételhez szükséges feltételekkel. A módosítás megteremti annak lehetőségét, hogy a szakmai kamara adategyeztetésre kötelezhesse a céget, majd aktualizálja a nyilvántartást a bekövetkezett változásoknak megfelelően.
• A korábban bevezetett kötelező tervezői felelősségbiztosítás szabályai változnak. Eszerint a felelősségbiztosítás nem a szakmagyakorlási jogosultság feltétele lesz, hanem az építészeti-műszaki tervezési tevékenységé. Ez azzal jár, hogy a tervezőnek – attól függően, hogy egyénileg, egyéni vállalkozóként vagy alkalmazottként tervez-e – adott esetben akár három felelősségbiztosítással is rendelkeznie kell.
• A módosítás rendezi az építészeti-műszaki dokumentáció és a kivitelezési dokumentáció tűzvédelmi munkarészének készítésére jogosult szakmagyakorló vonatkozásában a tűzvédelmi és az építésügyi jogszabályok között fennálló eddigi ellentétet. Eszerint átmeneti rendelkezés rögzíti, hogy e munkarészeket elkészítheti olyan személy is, aki nem rendelkezik e kormányrendeletben meghatározott építészeti-műszaki tervezési jogosultsághoz szükséges végzettséggel, de a Belügyminisztérium Országos Katasztrófavédelmi Főigazgatóság által vezetett tűzvédelmi szakértők névjegyzékében szerepel. Ilyen személyek ma már nem nagy számban vannak, és szakértelmükre szükség van a tűzvédelmi tervezés során.
• A módosítás végül bővíti egyes szakmagyakorlási jogosultságok megszerzéséhez szükséges végzettségek körét.
  Az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet
• A 21. § (10) bekezdésének módosítása szerint, a kisajátítási tervben szereplő ingatlanokra a kisajátítási terv elkészítéséről, felülvizsgálatáról, záradékolásáról, valamint a kisajátítással kapcsolatos értékkülönbözet megfizetésének egyes kérdéseiről szóló kormányrendeletben meghatározott eljárásrendet kell alkalmazni, és e kormányrendelet szerint záradékolt változási vázrajz alapján kerül sor a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére.
• A 23/F. § kiegészül azzal, hogy a nagyvárosias lakóterületnél, valamint a gazdasági területnél lévő úszótelek kialakítására vonatkozó telekalakítás esetén, a helyi építési szabályzatnak a telek méretére vonatkozó előírásait nem kell figyelembe venni.
• Egyértelműsítettük, hogy mit értünk a „telek mérete” alatt, valamint a telekalakításoknál – érintettség esetén – vizsgálandó jogszabályok körét kiegészítettük az ágazati területrendezési jogszabályokkal is.
  A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet
• A 18. §-nak (2a) bekezdéssel történő kiegészítése alapján a zöldterület beépítésre szánt területhez viszonyított százalékának megállapítása során, a zöldterület övezet mellett az erdőterület övezetét és a természetközeli terület övezetét is figyelembe lehet venni.
• A településképi véleményezési eljárásra vonatkozó 45. § (6) bekezdés módosításával egyértelműsítjük az önkormányzat és az építésügyi hatóság által vizsgálandó kérdésköröket. A településképi vélemény akkor lehet nem támogató, ha a tervezett építési tevékenység a településképi követelmények, az elrendelt telekalakítási és építési tilalom, az elrendelt változtatási tilalom vagy a véglegessé vált településrendezési kötelezés alapján nem megengedett. A településképi véleményezésnek nem feladata a helyi építési szabályzat összes rendelkezésének számonkérése.
• A 46. § (6) bekezdéséből kikerült az „egyéb terv”, így egyértelműsítjük, hogy a településképi bejelentéshez milyen dokumentációt kell mellékelni.
• A 65. § (3) bekezdése, illetve a 75. § (2) bekezdése – a Méptv-vel összhangban – módosult, ezzel biztosítja a lakossági fórumok elektronikus úton történő megtartását.
• A 67. § (7) bekezdése, illetve a 70/A. § határidőkre vonatkozó szabálya módosult, így az általános eljárásban a záró véleményt az egyeztető tárgyalástól, illetve a hiánytalan hiánypótlás feltöltésétől számított 20 napon belül kell kiadni, településképi rendelet módosításánál pedig, ha szükséges hiánypótlás, annak teljesítésétől számít a 10 napos határidő.
• A fővárost érintő módosítások között a hatásköri szabályokat egyértelműsítettük [30. § (4a) bekezdése], valamint az új fővárosi rendezési szabályzat és az új kerületi építési szabályzatok elfogadása közötti időszakra megállapításra kerültek a megfelelés igazolásának szabályai [78. § (12) bekezdés].
• A 78/D. § (4) bekezdésében szereplő esetköröket kiegészültek, így a helyi építési szabályzat készítése és módosítása során nem minősül új beépítésre szánt terület kijelölésnek a településszerkezetet meghatározó infrastruktúrának nem minősülő kiszolgáló út, mezőgazdasági út, kerékpárút és gyalogút megszűnése vagy területének csökkenése, attól függetlenül sem, hogy azt a településszerkezeti terven ábrázolták vagy nem.

A településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: TÉKA)

• A TÉKA 5. §-ában szereplő építészeti alapfogalmak közül több módosult, különösen az erkély, az épület legmagasabb pontja, a földszint, a kerti építmény, az önálló rendeltetési egység, a padlószint és a telek beépített területe terepszint felett fogalmak változását emeljük ki.
• A lakóépületek korszerűsítésének, energiahatékonyságának növelése érdekében a 8. § (10) bekezdése kimondja, hogy a meglévő épület utólagos hőszigetelése nem minősül bővítésnek, és ha a beépítési határérték a telken már az utólagos hőszigetelés előtt maximálisan kihasználásra került, akkor is megvalósítható az utólagos hőszigetelés.
• A 9. § új (1a) és (1b) bekezdése alapján a beépítési magasság megállapításának speciális szabályai jelenhetnek meg a helyi építési szabályzatokban, a jellemzően magasházas területeknél, illetve lejtős terepnél, továbbá a (6) bekezdés szerint a párkányvonalra illesztett 45 fokos síkok fölé kerülhetnek a helyi építési szabályzat által kifejezetten megengedett magastetők.
• A 10. § (1) bekezdése szerinti szintterület számításánál a loggiát teljes mértékben figyelmen kívül lehet hagyni, hasonlóan az (1) bekezdés k) pontjában szereplő épületrészhez.
• A 13. § (7) bekezdése garanciális szabályként rögzíti, hogyha a település zöldterületének mérete nem éri el a 3%-os minimális arányt, akkor annak nagysága tovább nem csökkenthető, és új beépítésre szánt terület kijelölése esetén legalább a hatályos településrendezési eszközben, településtervben szereplő arányt meg kell tartani.
• A 20. § (4) bekezdésének módosítása alapján, az intézményi vegyes területen lévő épületekben a lakórendeltetés meghaladja az 50 %-ot, ha a helyi építési szabályzat ilyen tartalmú módosításához az állami főépítész eltérési „engedélyt” ad.
• A 28. § (4) bekezdésének módosítása alapján a közlekedési terület méretén belül kell biztosítani – ha ilyen módon történik az elvezetés – a csapadékvíz nyílt árokban való elvezetését is.
• Bírósági döntésekre figyelemmel a 32. § (1a) bekezdése kimondja, hogy a településtervben meglévő és tervezett zöldterület is szerepelhet. A településtervben tervezett zöldterületként kijelölt, de az ingatlan-nyilvántartásban közterületként még nem bejegyzett telek közhasználat elől el nem zárható területként is kialakítható.
• Védelmi célú erdőterületen a 33. § (4) bekezdése egyértelműsíti, hogy a helyi építési szabályzat teljesen ki is zárhatja épület elhelyezését.
• Új tanyák létesítése esetére a 36. § (8) bekezdése értelmezési szabályt ad, hogy az egyes jogszabályi követelményeknek milyen sorrendben kell megfelelni.
• A napelemek elhelyezésére vonatkozó szabályok településképi követelmények, ezt a számon kérhetőség szempontjából rögzítettük a 43. § (1) bekezdésében.
• A 44. § (4) bekezdésének újraszabályozásával meghatározásra került, hogy mi minősül rendezett teleknek.
• A 44. § új (6) bekezdése szabályozza az építési hely megállapításának módját a földmérő által készített tervezési alaptérkép alapján. A rendelkezés 2026. február 27-én lép hatályba, ezen időponttól az építési hely kizárólag a tervezési alaptérkép figyelembevételével határozható meg.
• Az előkertben, oldalkertben, illetve hátsókertben elhelyezhető építmények köre pontosításra kerül a 47. § (3), (5a) és (8) bekezdése szerint, így településképi követelményként van meghatározva az épületgépészeti berendezések elhelyezésének szabályai, valamint a TÉKA megállapítja a gépjármű-lift elhelyezhetőségére vonatkozó speciális szabályokat.
• Csökkentett telepítési távolságra vonatkozó speciális esetkörök kerülnek megállapításra az 53. § (2a) és (2b) bekezdésében.
• A 136. § (2) bekezdése is módosult, így a TÉKA 1. mellékletében szereplő beépítési határértékek nem kérhetők számon az OTÉK alapú helyi építési szabályzattal rendelkező településeknél megvalósuló építési beruházások esetén. Az 1. melléklet érintett részei kifejezetten csak a mezőgazdasági területeknél, illetve az automata visszaváltó berendezéseknél érvényesülnek azon előírások vonatkozásában, amelyet a 136. § (2) bekezdése különben is említ.

Az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet

• A jogutódlás tudomásulvételének szabályai kiegészítésre kerültek.
• A 15. § (9) bekezdése – amely a rendezett telekre vonatkozik – hatályát veszíti, mivel a rendezett telek meghatározása a TÉKA 44. § (4) bekezdésébe került.
• A nemzeti emléknek minősülő műemlék telkére tervezett új lakóépület építése, e telken a meglévő lakóépület bővítése egyszerű bejelentéssel nem végezhető, építési engedélyt kell kérni rá.
• A 35. § új (1a) bekezdése egyértelművé teszi, hogy ha az építési engedély hatálya lejárt és az ingatlant az építési engedély jogosultja értékesítette, a használatbavételi eljárás iránti kérelmet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos, több tulajdonos esetén a tulajdonosok közössége is benyújthatja.
• A 37. § (3) bekezdés új n) pontja a Méptv. 173. § (5) bekezdésével összhangban rögzíti, hogy az építész tervező hozzájáruló nyilatkozatának hiányában a használatbavételi engedély megadását, illetve a használatbavétel tudomásulvételét meg kell tagadni.
• A használatbavételi engedélynek tartalmaznia kell az épületben kialakított gépjármű-álláshelyek számát.
• A felvonót, mozgólépcsőt, mozgójárdát tartalmazó építmény esetén a végleges használatbavételi engedélyt közölni kell a berendezésekről országos nyilvántartást vezető szervvel (Budapest Főváros Kormányhivatala Metrológiai és Műszaki Felügyeleti Főosztály). A felvonók nyilvántartását vezető szerv az ÉTDR-ben Budapest Főváros Kormányhivatala (országos felvonó-nyilvántartás) elnevezéssel található meg.
• A használatbavétel tudomásulvételéről szóló értesítésnek tartalmaznia kell a használatbavétel tudomásulvételének időpontját.
• A hatósági bizonyítvány kiállítása iránti eljárásban az eljárás megindulásáról nem kell értesítést küldeni.
• Az alapozás elkészültének bejelentése után 30 napon belül kell hatósági ellenőrzést tartani, az építési tevékenységet legalább két alkalommal szükséges ellenőrizni.
• Megszűnik az ellenőrzésekre vonatkozó éves munkaterv készítésének kötelezettsége.
• 2026. február 27-étől az építészeti-műszaki dokumentáció része a földmérő által a kitűzés alapján készített tervezési alaptérkép, továbbá a helyszínrajzot az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból digitális formában szolgáltatott vektoros adatállomány helyett a vektoros formátumban átadott tervezési alaptérkép alapján kell készíteni.

A települési zöldinfrastruktúráról, a zöldfelületi tanúsítványról és a zöld védjegyről szóló 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet

• A módosítás meghatározza az építési tevékenységgel összefüggésben az építési területen keletkező károkért felelősök körét, pontosítja a zöldfelület szinten tartására és a zöldtérfogat számítására vonatkozó szabályokat, kiegészíti az inváziós fás szárú növények listáját, továbbá a zöldfelületi tanúsítvány készítésének esetköreit pontosítja a több ütemben való építési beruházásoknál, valamint a tájépítészeti alkotásoknál.

Az építészeti és településrendezési tervtanácsokról szóló 283/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet

• A módosítás a területi építészeti és a területrendezési tervtanácsoknál lehetőséget ad nyugdíjas személyek tervtanácsi tagkénti megbízására [7. § (4) bekezdés és 9. § (3) bekezdés], valamint kimondja, hogy – a megvalósításra ajánló és az elutasító vélemény mellett – lehetséges feltételek meghatározásával megvalósításra ajánló véleményt is kiadni [19. § (2) bekezdés b) pontja].
  

Budapest, 2026. január 8.”